這是楊一第 421篇原創(chuàng)文章
【資料圖】
重慶是平的。
重慶是一座幸運的城市。
目前重慶境內(nèi)有數(shù)十條平行的褶皺山嶺,如果這些山嶺當時在發(fā)育時再往前近一些距離,那現(xiàn)如今的重慶將不復存在,于是重慶便有了寶貴的發(fā)展空間。
重慶又是一座「不幸」的城市。
重慶山地丘陵合計占比超過96%,平地只有區(qū)區(qū)2.5%,城在山中、山在城中。
美國的漢學家費正清俯瞰重慶時曾說:“此地并不適合人類居住,因為沒有平坦的陸地”。
著名作家張恨水旅居重慶時同樣說道:“(重慶)地勢崎嶇,無可拓展”。
清末名臣張之洞曾說重慶是“名城危踞層巖上,鷹瞵鶚視雄三巴?!?/p>
重慶真的是一座站立的山城。
01
重慶的房子是平的。
狹長的山脈延伸,使得重慶一直在「夾縫」中求生存,城市可利用空間并不大,而要想開拓新空間,投入成本又高之又高,所以重慶從進入現(xiàn)代化的那一天起,就暗下決心:地無容我之處,必要向上爭一片天。
于是,高樓大廈成為了重慶的城市名片。重慶的高樓大廈數(shù)量排名全球前列,地形高低錯落,房子也隨之分布的錯落有致。
近幾年來,隨著重慶價值的提升,城市人居舒適度逐漸被提上議程,「兩江四岸」尤其成為首要的調(diào)控點。
從2017年開始,重慶調(diào)整了容積率限制,對核心區(qū)土地的容積率進行了限制,之前普遍2.5甚至3的容積率,下調(diào)至1.5。
2016年,重慶39%的土地,容積率是在2.5以上
2020年,重慶75%的土地,容積率是在2以內(nèi)。
△ 重慶主城近幾年容積率調(diào)整情況
容積率調(diào)整之后,建筑高度也普遍下調(diào)了,普遍都是在30-45米高度,這種情況下,重慶修出來的普遍都是10多層的房子。
所以,重慶這幾年修的房子都是平的,放眼望過去都是一個高度,和以前的高樓林立完全是兩幅城市觀感。
02
重慶的房價也是平的。
從解放碑到觀音橋,從照母山到中央公園,從三峽廣場到西永微電園,不管距離母城解放碑多遠,重慶的房價永遠沒有明顯的梯度差。
距離解放碑30公里的房子,房價只比解放碑的房子便宜一點點,這在其他城市是根本不敢想象的。
如果把城市比作一片森林。
其他城市是中心隆起,越往外高度逐漸遞減,幾十公里外的人都能遠遠的看到中心的地標。
而重慶則不同,重慶是山頭林立,到處都是小山頭,到處都是中心,到處都有一個區(qū)域政治中心、區(qū)域經(jīng)濟中心、區(qū)域?qū)懽謽?、區(qū)域商圈、區(qū)域?qū)W校、區(qū)域醫(yī)院、區(qū)域公園……
重慶是一個散裝的重慶,是9個散裝的重慶組裝拼起來的,比江蘇省的「十三太保」都還要散裝。
△ 重慶房價階梯圖
只要你住進一個城區(qū)里,幾乎你所有的需求都可以在這里面得到滿足。如果不是要外出上班、聚會、辦事的話,理論上你可以生老于斯。
因為資源沒有急聚,過分散裝,就導致其他人對中心區(qū)沒有絕對需求,最核心區(qū)的房價很難遠遠領(lǐng)先于其他區(qū)域。
就像渝中解放碑,雖然名義上是重慶母城,但有多少重慶人一年里會去幾次解放碑?
如果不是要跨年,如果不是要招待外地旅游朋友,如果不是要辦事,哪個重慶人會去解放碑嘛。
如果把渝中區(qū)的最頂尖的教育資源給拿掉,渝中區(qū)的房價瞬間就會掉下來,掉到跟江北嘴一樣的價格。
江北嘴這么多年來房價一直上不去,不就是吃了教育資源的大虧嘛,雖然也有一定的商業(yè)資源短缺的原因。
解放碑這看起來有的房價領(lǐng)先上的優(yōu)勢,其實并不是地段上的優(yōu)勢,更多是資源集聚而匯聚起來的優(yōu)勢。
如果我們把視角拉回到地平線,放眼望過去,隔三差五就是一個小山頭,重慶的房價看起來基本是平的,幾乎拉不開什么大的差距。
重慶根本就不是「山城」,重慶是平的。
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