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近期上海新房二手房成交量均連跌兩月又上了熱搜。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，5月份，上海全市共成交二手房1.53萬套，環(huán)比下降13%。這一數(shù)據(jù)接近上海二手房1.5萬套“榮枯線”。新房市場方面，4月份，上海全市共成交新建商品房7093套，環(huán)比下降22%，成交金額462億元，環(huán)比下降24%。5月上海成交6628套，環(huán)比4月下跌17.29%。

“金三銀四紅五月”，上海樓市“紅五月”也落空了，上海新房二手房成交量均連跌兩月。

(資料圖)

二手房真的越來越難賣了

明明是夏日，樓市卻“寒風(fēng)刺骨”。

我們一般認(rèn)為，上海的市場分為三塊：新房市場、土地市場和二手房市場。

如果一批次土地賣的很好，那么二批次土地也會(huì)賣的很好；而新房市場有限價(jià)，限購，倒掛等一系列政策，一般市場好的時(shí)候售賣的速度也是非?？斓?。上海的新房在賣的特別好時(shí)，一個(gè)月可以成交4萬套，賣的最差時(shí)，大概也可以賣一萬套。而只有二手房市場是純粹的市場化行為所決定的，所以二手房市場是真正能夠反應(yīng)出上海樓市冷熱程度的一個(gè)市場。

如果以一到十分來衡量樓市熱度的話，可以看到目前的市場熱度不停地降低，處于一個(gè)3-5分的熱度里面。

根據(jù)克而瑞分析師預(yù)測，在短期里面，二手房并沒有一個(gè)向上好轉(zhuǎn)的趨勢，這樣的趨勢也很難出現(xiàn)，甚至可以說短期內(nèi)仍然有繼續(xù)下探的趨勢。

對(duì)于賣家來說，目前的二手房確實(shí)是越來越難賣了。

賣家和買家之間的博弈戰(zhàn)

有個(gè)非常典型的故事可以反映當(dāng)前賣家買家的一個(gè)博弈狀態(tài)：

某房東在馬陸有一個(gè)動(dòng)遷房，大概是3.3萬/平方米，拋售了六個(gè)月，中介說還要繼續(xù)降價(jià)，房東問要降多少。中介說要降價(jià)30萬。房東自然是不同意了，只好繼續(xù)掛著牌子，但是呢，價(jià)格也不降了，就擱那。

本來隨著成交量的下降，掛牌量已經(jīng)存量很多了?，F(xiàn)在隨著市場的下行，供應(yīng)鏈端的更多人會(huì)去拋售二手房，導(dǎo)致二手房的掛牌量高位不下。

不同賣家有不同的心理，有的人希望把自己手頭上的二手房賣掉，再去限價(jià)的市場上換新房。有人認(rèn)為市場將一直下行，反而現(xiàn)在是處于一個(gè)高點(diǎn)，正好未來的經(jīng)濟(jì)也不穩(wěn)定，那么是不是應(yīng)該把手頭上的二手房先拋售去獲得現(xiàn)金。

圖片來源：小紅書

可是買家呢，心理也不一樣，在市場下行的時(shí)候，更愿意去購買限價(jià)的新房。純粹市場化行為的二手房，買家的關(guān)注度反而沒那么大。由此可見，供需兩端的博弈戰(zhàn)使得未來一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)端的二手房還在增加，而成交則有可能進(jìn)一步地減少。

給賣家和買家的各自建議

很明顯，現(xiàn)在市場處于僵局狀態(tài)，就是賣家不愿意降價(jià)，買家覺得還可以降價(jià)。

給賣家：

賣家在如今市場下行的狀態(tài)下，需要好好地算一筆賬，如果說賣掉二手房損失了三十萬，能不能從另外的地方再賺回來五十萬。如果市面上真的有自己非常心怡的打新對(duì)象，賣家也需要考慮到時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本。

在二手房市場趨勢持續(xù)下探的過程中，對(duì)于賣家來說，如果非要打個(gè)七八折才能賣掉的話，何必賣掉呢。不如先租出去，租出去的收益也是很可觀的。

其實(shí)租房市場是很廣闊的，每年上海的應(yīng)屆畢業(yè)生留滬的意愿都很強(qiáng)，今年則超過了百分之七十。這些留滬的畢業(yè)生都是樓市的活力來源。更何況，2023年上海市政府又優(yōu)化了人才落戶政策，進(jìn)一步提高了對(duì)年輕人的吸引力和集聚度。就看其中的一條，只要是上海的應(yīng)屆畢業(yè)碩士生，無論是不是211或985，只要符合最基本的條件，直接落戶！對(duì)于在滬“雙一流”建設(shè)高校的應(yīng)屆本科畢業(yè)生，只要在五個(gè)新城以及南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域就業(yè)，符合基本申報(bào)條件，落戶就更為寬松了。

這些至少在三五年內(nèi)在上海發(fā)展意愿非常強(qiáng)的畢業(yè)生可以作為樓市的潛在發(fā)展力量。

而這些畢業(yè)生最終會(huì)不會(huì)留在上海呢？實(shí)在難說。畢竟現(xiàn)代年輕人的思想觀念已經(jīng)悄然發(fā)生了變化，他們的不穩(wěn)定性非常大，而且是大到很多上一代的人無法想象的地步，思想觀念的變化勢必會(huì)帶來生活方式和行為的變化。

以前年輕人買房買車都是跟婚姻聯(lián)系在一起的，但是這兩年的很多思潮，包括女性主義的覺醒、小眾群體的興起和對(duì)東亞社會(huì)原生家庭的精神主義分析潮流、歐美個(gè)人主義的潛移默化式影響等等都悄然地引起了年輕人的對(duì)于婚姻、生育、工作和生活的反思。再加上外部大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)下行、就業(yè)率不高等等客觀因素，年輕人并不太能忍受的了背負(fù)高房貸生活著。

給買家：

給買家的建議則不同，既然市場還有繼續(xù)下行的趨勢，那么剛需買房者是可以“殺價(jià)撿漏”的。

對(duì)于賣家來說，二手房作為一個(gè)獲利出場的行為，如果愿意損失階段性的個(gè)人收益，房子不可能賣不出去。

對(duì)于買家來說，市場的下行不是“無止境”的，哪怕是最糟糕的狀態(tài)，房價(jià)下行的無限接近最低點(diǎn)，但永遠(yuǎn)不可能到達(dá)最低點(diǎn)。對(duì)于買家來說，既要挑挑選選，學(xué)會(huì)理性購房，同時(shí)也要結(jié)合自己的緊迫性需求。

至于這個(gè)急迫性需求有多急迫呢？需要結(jié)合實(shí)際情況，如果小孩子現(xiàn)在就要上學(xué)報(bào)名了，或者現(xiàn)在一定要落戶之類的受到客觀因素的影響很大，還是建議此時(shí)出手買房。

如果暫時(shí)沒有受到太多客觀因素的影響，還是可以繼續(xù)挑挑揀揀的。

來源：滬上李想買房

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