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圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

備受市場關注的存量房貸利率調(diào)整終于落地。

8 月 31 日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）。

(資料圖)

《通知》明確，自 9 月 25 日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

《通知》規(guī)定，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

同時，《通知》亦指出，自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合上述規(guī)定。

為什么降？

對于降低存量首套住房貸款利率的必要性，央行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人在答記者問時表示，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。

存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

在日前農(nóng)業(yè)銀行中期業(yè)績發(fā)布會上，該行副行長林立同樣表示，央行明確商業(yè)銀行有序指導個人住房貸款利率，一方面有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財務成本負擔，另一方面則有助于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力，有利于平穩(wěn)經(jīng)營。

" 為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。" 上述有關負責人指出。

如何申請？

需要明確的是，哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？

上述有關負責人稱，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023 年 8 月 31 日前金融機構已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

" 對于符合條件的存量住房貸款，自 2023 年 9 月 25 日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。" 上述有關負責人表示。

此外，在調(diào)整方式上，上述有關負責人指出，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

上述有關負責人還表示，" 中國人民銀行、金融監(jiān)管總局將密切關注市場動態(tài)，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。"

能省多少房貸利息？

存量房貸利率下調(diào)后，購房者能節(jié)省多少房貸利息？

《通知》明確指出，此次下調(diào)的幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析道，目前，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限已調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減 20 個基點。自央行、銀保監(jiān)會今年 1 月 5 日宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制后，多地紛紛下調(diào)首套房貸款利率至 4% 以下，進入 " 破 4 進 3" 時代，首套房貸款利率最低可至 3.6%。但在過去幾年，首套住房貸款利率政策下限基本為當時的 LPR。

" 整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒 5-6% 高息的購房者，很可能房貸能降低 100 個基點以上，但具體的影響依然需要購房者于銀行協(xié)商。" 張大偉表示。

張大偉測算，大部分存量房貸發(fā)生時最低下限是 4.65%，購房者當初基本是按照 6% 左右購房。利率下調(diào)后，100 萬 30 年期限的房貸，月供可以從 5995 元降低至 5156 元左右，也即是下調(diào) 840 元左右。

據(jù)上證報等多家媒體報道，接近監(jiān)管的有關人士表示，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為 0.8 個百分點。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過 4000 萬，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達 25 萬億元。

多家銀行快速回應

《通知》發(fā)布后，建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、招商銀行等多家銀行紛紛回應。建行、招行均發(fā)布公告表示，將按照通知規(guī)定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作。在有關部門指導下，抓緊制定具體操作細則，盡快開展利率調(diào)整工作。

農(nóng)行和工行則表示，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的準備工作。將按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道提供便利服務，依法合規(guī)開展好利率調(diào)整工作。交行亦表示，將在有關部門指導下，抓緊制定具體操作細則。

實際上，存量房貸利率調(diào)整近期一直是各界熱議的話題。在此前中期業(yè)績發(fā)布會上，多家銀行高管給出了相關回應。

針對存量房貸利率下調(diào)對凈息差的影響，建設銀行首席財務官生柳榮稱直言，總體上會對銀行的凈息差帶來一定下行壓力。

招商銀行行長助理彭家文表示，從測算的結果來看總體還是可控的，除了對短期財務的不利影響外，也應該看到其正面影響。比如，隨著存量房貸利率的下調(diào)，整個住房貸款的提前還貸因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長。同時，也有助于增強客戶的黏度，從而促進零售業(yè)務的增長。

中信銀行副行長謝志斌指出，從區(qū)域情況來看，房地產(chǎn)政策因地施策，各地去按揭貸款利率差異較大，因此存量利率調(diào)整確實難以實行 " 一刀切 " 的管理政策。

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