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物業(yè)服務(wù)人員以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，采取停止供電、供水、供氣、供熱以及其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為，最高將被處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，鄭州市司法局發(fā)布《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱“意見稿”)，意見稿規(guī)定了部分影響使用安全的行為，不需業(yè)主表決，可以直接動(dòng)用維修資金維修。

【修改1】采取斷水?dāng)嚯姅鄽鈹嗯绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)物業(yè)要受處罰

每年集中供暖開始之前，個(gè)別小區(qū)物業(yè)就會(huì)以不交物業(yè)費(fèi)為由拒絕收取業(yè)主的暖氣費(fèi)，這種“捆綁式”收費(fèi)方式，一定程度上侵害了業(yè)主的權(quán)益。

按照規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人按照合同約定和有關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。”意見稿明確提出，但不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，采取停止供電、供水、供氣、供熱以及其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

物業(yè)服務(wù)人違反上述規(guī)定，采取停止供電、供水、供氣、供熱以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為的，區(qū)、縣(市)物業(yè)管理主管部門將責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，城市管理綜合執(zhí)法部門對(duì)其處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

【修改2】部分情況下不需業(yè)主表決可直接動(dòng)用維修資金維修

小區(qū)有維修基金，使用過程中卻存在表決難的情況，往往影響小區(qū)的應(yīng)急維修或其它工作。

為此，意見稿規(guī)定了部分影響使用安全的行為，不需業(yè)主表決，可以直接動(dòng)用維修資金維修。這些行為包括電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備故障損壞，無法正常使用的;屋面、外墻滲漏的;樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn)的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重的;其他緊急情況。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)上述情況的，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)使用維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修;尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代為申請(qǐng)使用維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修，相關(guān)費(fèi)用從維修資金中列支，應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。

意見稿明確規(guī)定，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

針對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓過程中維修資金的過戶問題，規(guī)定維修資金隨房屋過戶一并過戶，不需要房屋買賣雙方到維修資金部門辦理相應(yīng)維修資金過戶手續(xù)，簡(jiǎn)化辦事流程。

【修改3】物業(yè)管理進(jìn)入突發(fā)失管狀態(tài)當(dāng)?shù)亟值擂k將確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人

新舊物業(yè)交接期間，如果出現(xiàn)了意外，導(dǎo)致物業(yè)管理的“真空”，業(yè)主叫苦不迭，這種現(xiàn)象并不鮮見。物業(yè)管理區(qū)域，一旦進(jìn)入突發(fā)失管狀態(tài)，應(yīng)該怎么應(yīng)對(duì)?

意見稿提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

鄭州市目前正在全面推進(jìn)老舊小區(qū)改造。硬件要改，軟件也要跟上，大量的無主樓院如何享受物業(yè)服務(wù)?意見稿提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織老舊小區(qū)業(yè)主通過聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行管理等方式確定物業(yè)管理方式。

老舊小區(qū)在確定物業(yè)管理方式前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以參照物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。意見稿鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)。

【修改4】不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由舊物業(yè)阻撓新物業(yè)入駐

大河報(bào)記者注意到，意見稿明確了新舊物業(yè)交接期間的一些事項(xiàng)。唯有順利實(shí)現(xiàn)交接，業(yè)主的合法權(quán)益才能得到保護(hù)，小區(qū)的管理秩序才能不受影響。

意見稿提出，原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為理由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)駐服務(wù)。

原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或財(cái)物的，或拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)縣(市)物業(yè)管理主管部門報(bào)告，并向轄區(qū)公安部門請(qǐng)求協(xié)助。

物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主仍未依法選聘新物業(yè)服務(wù)人的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理義務(wù)，社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序，并依法組織業(yè)主進(jìn)行自行管理或選聘新物業(yè)服務(wù)人。

【修改5】公共突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間當(dāng)?shù)卣畱?yīng)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展應(yīng)對(duì)工作

2020年，一場(chǎng)突如其來的新冠肺炎疫情，考驗(yàn)了我國(guó)各地的小區(qū)物業(yè)的管理水平和防疫能力。如何更好地應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件?意見稿結(jié)合2020年初新冠肺炎疫情中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的防疫作用，對(duì)突發(fā)公共事件應(yīng)對(duì)作出了相應(yīng)的規(guī)定。

意見稿指出，公共突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)上級(jí)人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展應(yīng)對(duì)工作，并給予相應(yīng)的物資支持。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

【修改6】不具備成立業(yè)主大會(huì)條件小區(qū)街道辦負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)

大河報(bào)記者注意到，意見稿明確了物業(yè)管理委員會(huì)這一概念。目的是進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)主對(duì)小區(qū)事務(wù)的參與和物業(yè)管理與社區(qū)治理的深度融合。

意見稿規(guī)定，有下列情形之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)：不具備成立業(yè)主大會(huì)條件;具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是確有困難未成立;業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，依照條例規(guī)定承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

在成員構(gòu)成上，物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦或者社區(qū)、物業(yè)服務(wù)人代表、小區(qū)居民共同組成，委員會(huì)主任須由街道辦或者社區(qū)代表?yè)?dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)受轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)已成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)解散。

關(guān)鍵詞： 鄭州