隨著國內(nèi)疫情逐步得到控制,3月住房需求釋放推動房價回溫。4月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)初步測算,3月全國70個大中城市中,新房和二手房出現(xiàn)漲價的城市數(shù)量分別為38城和32城,較2月分別新增17城和18城。多家分析機構(gòu)表示,疫情沖擊下,各地將在“房住不炒”導(dǎo)向下繼續(xù)實施分類調(diào)控,在供需兩端上,需要關(guān)注房企和居民負債率。
環(huán)比漲幅擴大
從數(shù)據(jù)來看,3月,一二三線城市新房環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.3%和0.2%。相較2月,漲幅分別擴大0.2個、0.2個和0.1個百分點。
經(jīng)初步測算,4個一線城市環(huán)比漲幅中,北京較前月持平,上海和深圳分別上漲0.1%和0.5%,廣州下降0.5%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出,3月大部分城市的疫情得到有效控制,房地產(chǎn)市場逐漸開復(fù)工,市場活躍度增加,積壓的需求逐漸入市,帶動了房價環(huán)比上漲城市數(shù)量增加。部分城市降低預(yù)售證發(fā)放限制,一些中高端項目入市帶動價格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。
作為樓市風(fēng)向標,一二三線城市二手房價總體也呈現(xiàn)環(huán)比微漲,漲幅分別為0.5%、0.2%和0.1%,漲幅較前月分別擴大了0.3個、0.2個和0.2個百分點。二線城市結(jié)束連續(xù)兩月持平態(tài)勢,三線城市則由降轉(zhuǎn)升。
其中,北京、上海和深圳分別上漲0.2%、0.3%和1.6%,廣州下降0.2%。“廣州樓市庫存較充裕,漲價空間不大,后期總體將呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
值得注意的是,3月,深圳二手房價環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國。嚴躍進指出,這是24個月后,深圳二手房價漲幅重回全國第一。就目前來看,深圳新房出現(xiàn)“戴口罩搶房”,而二手房出現(xiàn)“一套房源加價200萬元”等現(xiàn)象,這確需后續(xù)增加房源供應(yīng)。尤其是當?shù)厝丝趯?dǎo)入速度較快,后續(xù)需增加土地供應(yīng),大力發(fā)展租賃市場。
試水分類調(diào)控
3月當月,多地出現(xiàn)人才政策“井噴”救市的現(xiàn)象。“受疫情影響,在短期內(nèi)出口、消費出現(xiàn)下滑的情況下,房地產(chǎn)穩(wěn)定空前重要。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,3月當月,已有深圳、廣州、西安、蘇州等超20城發(fā)布各類人才政策,一季度累計發(fā)布人才政策的城市更是超50城。
例如,深圳制定應(yīng)屆畢業(yè)生“秒批”入戶的政策。規(guī)定全日制大?;虮究茟?yīng)屆畢業(yè)生均可參加,無專業(yè)、院校、社保方面的限制。在申報通過獲得深戶后,本科以上學(xué)歷可獲得補貼。
但張大偉也指出,目前全國大部分城市的人才政策,均只考慮到用降低門檻吸引人才,但大部分城市都沒有留住人才的措施。這種情況下,吸引來的很多是購房者。
人才引流紓困樓市的同時,不少城市因觸碰“房住不炒”紅線,頻出“政策一日游”烏龍。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究機構(gòu)監(jiān)測顯示,最近一個多月,全國已經(jīng)有包括海寧、廣州、濟南等多個城市在發(fā)布“松綁令”后的一日內(nèi)撤回。
在克而瑞研究中心分析師楊科偉團隊看來,在中央與地方利益訴求存在差異、財政事權(quán)財權(quán)存在錯配的制度背景下,這樣的博弈還會出現(xiàn)。“但2020年調(diào)控政策全面放松基本無望。部分省市調(diào)控政策再升級,例如唐山落地限售、海南升級全域限購政策、實行現(xiàn)房銷售制度等。調(diào)控注定將延續(xù)更長時間,但局部放松依舊可期。”
房企債務(wù)待解
值得注意的是,張大偉表示,目前房企存在大量到期債務(wù)問題,一旦銷售無法快速恢復(fù),房企四五月將面臨普遍性的資金壓力。
房企紓困迫在眉睫。據(jù)統(tǒng)計,2020年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約達1.46萬億元,其中7月為到期高峰,債務(wù)額度達1490億元。據(jù)法院公告網(wǎng)信息顯示,截至3月23日,已有98家房企宣布破產(chǎn)。
3月27日,中央政治局會議提出要加大宏觀政策調(diào)節(jié)和實施力度,積極的財政政策要更加積極有為,穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度,適當提高財政赤字率,引導(dǎo)貸款市場利率下行,保持流動性合理充裕。
楊科偉團隊認為,房企融資環(huán)境或?qū)⒎诸惙潘?。一方面,貸款受益主體或?qū)A向于大中型品牌房企,融資成本有望適度下移,避免因資金鏈斷裂引發(fā)市場共振風(fēng)險,尤其要避免重演2014年全行業(yè)的降價潮;另一方面,對于高杠桿、高負債經(jīng)營的房企,仍將監(jiān)督其有序去杠桿或者穩(wěn)杠桿,整體受益程度有限。
張大偉預(yù)測,結(jié)合此次中央政治局會議,央行在4月降息的概率較大,在“房住不炒”的原則下,降息有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于個人信貸而言,將帶來資金成本降低,真實購房者的購房成本降低,有助于這部分群體入市。
“總體上,居民高杠桿購房注定難以維系,穩(wěn)杠桿將是下一階段主旋律,確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。除非房地產(chǎn)市場重現(xiàn)2014年全面降價潮,否則2020年居民限貸政策難言實質(zhì)性轉(zhuǎn)向。”前述分析機構(gòu)表示。
(記者 陶鳳 劉瀚琳)
關(guān)鍵詞: 房產(chǎn)
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